Due-Diligence-Checkliste für PV-Investments

Ein Exposé zeigt, was der Anbieter zeigen möchte. Die Due Diligence prüft, ob die Angaben stimmen und ob Risiken fehlen. Bei Solarparks geht es um sechs Bereiche: Förderung und Erlöse, Ertrag und Technik, Fläche und Grundbuch, Netzanschluss, Verträge und Betrieb sowie Finanzierung und Rechenweg. Diese Checkliste fasst zusammen, welche Unterlagen Sie anfordern sollten und worauf Sie dabei achten.

Hinweis: Dieser Artikel ist eine allgemeine Information zum Stand 13.10.2026. Er ist keine Anlageberatung und keine Rechtsberatung. Eine Checkliste ersetzt nicht die Prüfung durch Gutachter, Steuerberater und Rechtsanwalt.

Das Wichtigste in Kürze

• Fordern Sie die 15 Unterlagen der Liste unten an. Fehlt eine, sollte der Anbieter erklären, warum.
• Prüfen Sie den Ertrag gegen PVGIS und die Zuschlagsmenge gegen die installierte Leistung.
• Prüfen Sie den Rang der Dienstbarkeit im Grundbuch. Steht sie hinter Grundpfandrechten, kann sie in der Zwangsversteigerung erlöschen (§ 52 Abs. 1, § 91 Abs. 1 ZVG).
• Lassen Sie sich die Cashflow-Rechnung als bearbeitbare Datei geben, nicht nur als PDF.
• Ein Ertragsgutachten des Verkäufers selbst ist ein Warnsignal. Bestehen Sie auf einem unabhängigen Gutachten.

Die Unterlagen

Nr.	Unterlage	Wozu
1	Zuschlagsbescheid der Bundesnetzagentur mit Gebotsmenge, Kategorie, Zuschlagswert; bei kleineren Anlagen Nachweis der gesetzlichen Vergütung	Höhe und Menge der Förderung
2	Gebotsunterlagen	Abgleich von Flurstücken und Kategorie
3	Baugenehmigung mit Nebenbestimmungen	Bauform, Rückbau, Auflagen
4	Netzanschlusszusage, Netzverknüpfungspunkt, Baukostenzuschuss	Termin und Kosten des Anschlusses
5	Unabhängiges Ertragsgutachten mit P50, P75 und P90	Ertrag und Schwankung
6	Pacht- oder Nutzungsvertrag, Dienstbarkeit, aktueller Grundbuchauszug mit Rang	Sicherung der Fläche
7	Direktvermarktungsvertrag	Entgelt, Profilkosten, Abregelung
8	Speichervertrag (Miete, Vermarktung, Ladeoption nach § 19 Abs. 3a und 3b EEG)	Speichererlöse
9	EPC-Vertrag mit Fertigstellungs- und Leistungsgarantie	Bauphase und Gewährleistung
10	Betriebsführungsvertrag, technisch und kaufmännisch	Betriebskosten, Verfügbarkeit
11	Versicherungen (Montage, Allgefahren, Betriebsunterbrechung)	Schadensrisiko
12	Kaufvertrag, Eigentumsübergang, Zuordnung von Wechselrichtern und Strings	Rechtsposition des Käufers
13	Datenblätter Module, Wechselrichter, Gestell, Speicher	Technik und Herstellergarantien
14	Blendgutachten, Kampfmittel, Umwelt, Ausgleichsflächen	Genehmigungsrisiken
15	Cashflow-Rechnung mit allen Annahmen als Tabellendatei	Nachvollziehbarkeit

Bei laufenden Anlagen kommen Betriebsdaten der letzten Jahre hinzu: Erzeugung, Einspeisung, Abrechnungen des Netzbetreibers und Abregelungen.

Zwölf Prüfschritte

1. Ertrag gegenrechnen. PVGIS 5.3 mit Standort, Neigung und Bauform. Die Wattvestor-Methodik setzt 14 % Systemverlust an und fragt ab 5 % Abweichung nach. Siehe Tracker oder feste Aufständerung.
2. Erzeugung und Einspeisung abgleichen. Differenzen über 3 % brauchen eine Erklärung, etwa Abregelung, Speicherverluste oder Eigenverbrauch.
3. Zuschlagsmenge prüfen. Die Zahlungsberechtigung gilt nur für die bezuschlagte Gebotsmenge (§ 38a Abs. 1 Nr. 3 und 4 EEG). Ist nur ein Teil der Leistung bezuschlagt, erhält der Rest keine Marktprämie. Für ihn gibt es nur den Erlös am Markt, im Beispiel unten angenähert mit dem Jahresmarktwert Solar. Bei Freiflächenanlagen nennt die geltende Fassung außerdem eine Größengrenze von 50 MW (§ 38a Abs. 1 Nr. 5 Buchst. a EEG); sie steht unter Vorbehalt nach § 101 Abs. 1 EEG, bis zur Genehmigung gilt die Fassung vom 15.05.2024 mit 20 MW.
4. Kategorie prüfen. Passt die Kategorie im Zuschlag zur Baugenehmigung und zur tatsächlichen Nutzung? Bei Agri-PV: Acker oder Grünland, lichte Höhe.
5. Erlös je kWh einordnen. Liegt der Ansatz über Zuschlagswert und Jahresmarktwert Solar, braucht er einen Vertrag als Beleg (PPA, Speichermiete).
6. Negative Preise berücksichtigen. Für Neuanlagen entfällt die Marktprämie in jeder Viertelstunde mit negativem Preis (§ 51 EEG). Siehe Negative Strompreise.
7. Speichererlöse prüfen. Gegen Benchmarks und Betriebsweise stellen. Siehe Batteriespeicher.
8. Preis je kWp berechnen. Mit und ohne Speicher. Siehe Kaufpreis je kWp.
9. Betriebskosten vollständig erfassen. Betriebsführung, Pacht, Versicherung, Direktvermarktung, Grünpflege, Messung, Rücklagen für Rückbau und Wechselrichtertausch.
10. Finanzierung prüfen. Die Wattvestor-Methodik rechnet mit 80 % Fremdkapital und einem Ziel-DSCR von 1,20 auf den P90-Ertrag. Siehe Kapitaldienstdeckungsgrad.
11. Grundbuch prüfen. Rang der Dienstbarkeit vor Grundpfandrechten, Nießbrauch, Vormerkungen, Eintragung zugunsten der finanzierenden Bank. Siehe Pachtvertrag.
12. Zeitplan prüfen. Fristen aus dem Zuschlag, Netzanschlusstermin, Pönalen und Vertragsstrafen.

Warnsignale

Warnsignal	Warum es zählt
Ertragsgutachten vom Verkäufer oder Initiator	fehlende Unabhängigkeit
Performance Ratio über 90 % ohne Begründung	Fraunhofer ISE nennt für neue Anlagen 80 bis 90 %
Abstand zwischen P50 und P90 unter 4 % (Prüfwert der Wattvestor-Methodik, kein Marktstandard)	Unsicherheit wirkt untertrieben; 4 % entsprechen bei Normalverteilung einer Gesamtunsicherheit von rund 3,1 %
Erlös je kWh deutlich über Zuschlagswert und Marktwert ohne Vertrag	Erlös nicht gesichert
Zuschlag nur für einen Teil der Leistung, Rechnung mit voller Leistung	Erlös zu hoch angesetzt
Widersprüchliche Leistungs- und Komponentenangaben	Unterlagen gehören zu verschiedenen Ständen
Lange Lücke zwischen Fertigstellung und Netzanschluss	Anlage steht ohne Erlös
Rendite „nach Kosten“ oder „nach Steuern“ ohne Rechenweg	nicht nachprüfbar
Grundpfandrechte vor der Dienstbarkeit ohne Rangrücktritt	Fläche nicht sicher, Dienstbarkeit kann in der Zwangsversteigerung erlöschen (§ 52 Abs. 1, § 91 Abs. 1 ZVG)
Laufzeit „20 plus 10 Jahre“ mit Erlösen auf Förderniveau nach Förderende	Anschlusserlöse unsicher

Rechtliche Punkte

Gewährleistung. Mängelansprüche aus einem Werkvertrag verjähren bei Arbeiten an einem Bauwerk in fünf Jahren (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB), sonst in der Regel in zwei Jahren (§ 634a Abs. 1 Nr. 1 BGB). Beim Kauf von Komponenten wie Modulen oder Wechselrichtern gilt das Kaufrecht (§ 438 BGB). Der BGH hat die fünf Jahre für eine nachträglich auf eine Tennishalle gesetzte Anlage angewandt (Urteil vom 02.06.2016, VII ZR 348/13). Für Freiflächenanlagen hängt die Einordnung vom Einzelfall ab. Eine klare Regelung im EPC-Vertrag schafft Sicherheit.

Abnahme. Mit der Abnahme beginnt die Verjährung der Mängelansprüche (§ 634a Abs. 2 BGB). Danach muss in der Regel der Besteller einen Mangel beweisen. Prüfen Sie das Abnahmeprotokoll auf offene Mängel und Vorbehalte.

Projektrechte. Bei Projekten vor dem Bau kaufen Sie oft Rechte: Pachtverträge, Genehmigungen, Netzanschlusszusage, Zuschlag. Prüfen Sie, ob diese übertragbar sind und auf wen sie lauten.

Grundbuch. Einsicht erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO). Fordern Sie einen aktuellen Auszug über den Verkäufer an.

Beispielrechnung

Beispiel mit angenommenen Werten. Die Zahlen dienen nur der Erklärung. Keine Aussage über eine konkrete Anlage. Negative Preise, Direktvermarktungskosten und Degradation sind nicht berücksichtigt.

Ein Exposé für einen Park mit 10.000 kWp rechnet mit 1.150 kWh/kWp und 4,79 ct/kWh für die gesamte Menge. Die Prüfung ergibt: PVGIS mit 14 % Verlust liefert 1.030 kWh/kWp. Bezuschlagt sind 60 % der Leistung. Für den Rest wird näherungsweise der Jahresmarktwert Solar 2025 von 4,508 ct/kWh angesetzt.

Position	Exposé	Nach Prüfung
Ertrag	1.150 kWh/kWp	1.030 kWh/kWp
Abweichung zu PVGIS	plus 11,7 %	0 %
Erlös je kWh	4,79 ct	0,6 × 4,79 + 0,4 × 4,508 = 4,68 ct
Jahreserlös	550.850 €	481.752 €

Was das heißt: Zwei Prüfschritte zusammen senken den Jahreserlös im Beispiel um 12,5 %. Für einen Käufer ist das die Frage, ob der Kaufpreis zu den belegten Erlösen passt.

So rechnet Wattvestor

Die Methodik legt für jedes Angebot dieselben Prüfschritte an: Kaufpreis je kWp (K1), Ertrag laut Anbieter gegen PVGIS (K2, K3), Vergütung je kWh mit Zuschlagsanteil (K4), Betriebskosten (K6) und Kapitaldienstdeckung (K13). Fehlende Unterlagen werden markiert. Ersatzwerte werden ausgewiesen. Wattvestor prüft nur, ob Unterlagen vorliegen und ob Zahlen zueinander passen. Eine rechtliche Prüfung von Verträgen, Grundbuch oder Genehmigungen eines Angebots nimmt Wattvestor nicht vor.

Häufige Fragen

Was ist eine Due Diligence bei einer PV-Anlage?

Eine sorgfältige Prüfung vor dem Kauf. Sie umfasst Förderung, Ertrag, Technik, Fläche, Netzanschluss, Verträge und Finanzierung. Ziel ist, die Angaben im Exposé mit Belegen abzugleichen und Risiken vor der Unterschrift zu erkennen.

Welche Unterlagen gehören in den Datenraum?

Mindestens Zuschlagsbescheid oder Vergütungsnachweis, Baugenehmigung, Netzanschlusszusage, unabhängiges Ertragsgutachten, Pacht- oder Nutzungsvertrag mit Grundbuchauszug, Direktvermarktungsvertrag, EPC-Vertrag, Betriebsführungs- und Versicherungsverträge, Kaufvertrag und eine Cashflow-Rechnung mit allen Annahmen.

Ab welcher Abweichung vom PVGIS-Ertrag sollte man nachfragen?

Die Wattvestor-Methodik setzt eine Toleranz von 5 % gegenüber PVGIS mit 14 % Systemverlusten an. Höhere Werte sollte der Anbieter begründen, zum Beispiel mit bifazialen Modulen oder einer Trackerbauform. Der Wert ist ein Platzhalter der Methodik und kein Branchenstandard.

Wie lange haftet der Errichter für Mängel?

Das hängt vom Vertrag und vom Einzelfall ab. Bei Arbeiten an einem Bauwerk beträgt die Verjährungsfrist fünf Jahre (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Der BGH hat das für eine nachträglich auf ein Hallendach gesetzte Anlage bejaht (Urteil vom 02.06.2016, VII ZR 348/13). Lassen Sie die Frist im EPC-Vertrag ausdrücklich regeln.

Kann ich das Grundbuch selbst einsehen?

Nur bei berechtigtem Interesse (§ 12 GBO). Als Kaufinteressent erhalten Sie den Auszug in der Regel über den Verkäufer oder mit dessen Vollmacht. Achten Sie auf das Datum des Auszugs.

Quellen

1. § 38a EEG 2023: https://www.gesetze-im-internet.de/eeg_2014/__38a.html, abgerufen am 13.10.2026
2. § 51 EEG 2023: https://www.gesetze-im-internet.de/eeg_2014/__51.html, abgerufen am 13.10.2026
3. § 634a BGB: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__634a.html, abgerufen am 13.10.2026
4. § 12 GBO: https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__12.html, abgerufen am 13.10.2026
5. Bundesgerichtshof, Pressemitteilung 95/2016 zu VII ZR 348/13: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2016/2016095.html, abgerufen am 13.10.2026
6. PVGIS 5.3, API-Dokumentation: https://joint-research-centre.ec.europa.eu/photovoltaic-geographical-information-system-pvgis/getting-started-pvgis/api-non-interactive-service_en, abgerufen am 13.10.2026
7. Marktstammdatenregister, öffentliche Einheitenübersicht: https://www.marktstammdatenregister.de/MaStR/Einheit/Einheiten/OeffentlicheEinheitenuebersicht, abgerufen am 13.10.2026
8. Fraunhofer ISE, Stromgestehungskosten Erneuerbare Energien, Juli 2024: https://www.ise.fraunhofer.de/content/dam/ise/de/documents/publications/studies/DE2024_ISE_Studie_Stromgestehungskosten_Erneuerbare_Energien.pdf, abgerufen am 13.10.2026
9. Netztransparenz.de, Marktwertübersicht: https://www.netztransparenz.de/de-de/Erneuerbare-Energien-und-Umlagen/EEG/Transparenzanforderungen/Marktpr%C3%A4mie/Marktwert%C3%BCbersicht, abgerufen am 13.10.2026
10. § 52 ZVG, Bestehenbleibende Rechte: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__52.html, abgerufen am 13.10.2026
11. § 91 ZVG, Erlöschen von Rechten: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__91.html, abgerufen am 13.10.2026
12. § 438 BGB, Verjährung der Mängelansprüche beim Kauf: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__438.html, abgerufen am 13.10.2026

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