Freifläche oder Dach: Unterschiede für Investoren

Wer in eine PV-Anlage investiert, kauft meist einen Teil eines Solarparks auf einer Freifläche oder eine Anlage auf einem Gewerbe- oder Hallendach. Beide erzeugen Strom aus derselben Technik. Kosten, Förderweg, Flächensicherung und Risiken unterscheiden sich aber deutlich. Dieser Artikel stellt die Unterschiede mit Zahlen aus Studien und aus den Ausschreibungen der Bundesnetzagentur nebeneinander.

Hinweis: Dieser Artikel ist eine allgemeine Information zum Stand 13.10.2026. Er ist keine Anlageberatung und keine Rechtsberatung. Kosten und Erlöse einer konkreten Anlage können stark von den hier genannten Spannen abweichen.

Das Wichtigste in Kürze

• Freiflächenanlagen kosten je kWp weniger. Fraunhofer ISE nennt für 2024 700 bis 900 €/kWp ab 1 MWp, für Dachanlagen über 30 kWp 900 bis 1.600 €/kWp.
• Die fixen Betriebskosten liegen nach ISE bei Freiflächen bei 13,3 €/kW im Jahr, bei Dachanlagen über 30 kWp bei 21,5 €/kW. Das ISE nennt als Inhalt Betrieb, Wartung, Instandhaltung, Reparaturen und Versicherungszahlungen. Pacht, Dachmiete und Direktvermarktung sind darin nicht genannt.
• Das EEG gleicht die höheren Kosten auf dem Dach mit höheren Fördersätzen aus. Zuletzt lag der Durchschnitt der Zuschläge auf dem Dach bei 9,72 ct/kWh, bei Freiflächen bei 4,79 ct/kWh.
• Bei Freiflächen hängt viel an Bebauungsplan, Pachtvertrag und Netzanschluss. Bei Dachanlagen hängt viel am Gebäude und am Dachnutzungsvertrag.
• Für die Rendite zählt das Verhältnis von Kaufpreis, Ertrag und Vergütung. Eine Bauform ist für sich genommen weder gut noch schlecht.

Kosten und Erlöse im Vergleich

Merkmal	Freifläche	Dach über 30 kWp	Quelle
Investition je kWp, 2024	700 bis 900 € (ab 1 MWp)	900 bis 1.600 €	Fraunhofer ISE 2024, Tabelle 1
Systempreis für Inbetriebnahme 2026	540 bis 560 €/kW (schlüsselfertig, Parks ab 5 MW)	keine Angabe	ZSW 2024
Fixe Betriebskosten	13,3 €/kW im Jahr	21,5 €/kW im Jahr	Fraunhofer ISE 2024, Tabelle 2
Pacht oder Dachmiete	typisch 3.000 bis 4.000 €/ha im Jahr, Spanne 2.500 bis 5.000 € (Sekundärquelle); Modellansatz Thünen-Institut 2.500 €/ha, Spanne 2.000 bis 3.500 € (Stand 2021)	vertraglich, keine amtliche Pachtstatistik für PV gefunden	repoweringhub.com (Sekundärquelle); Böhm, de Witte, Plaas (Thünen-Institut), Berichte über Landwirtschaft Bd. 100 Heft 2
Durchschnittlicher Zuschlagswert, letzte Runde	4,79 ct/kWh (01.07.2026)	9,72 ct/kWh (01.06.2026)	Bundesnetzagentur
Spezifischer Ertrag	935 bis 1.280 kWh/kWp bei optimaler Ausrichtung nach Region	häufig niedriger, weil Dachneigung und Ausrichtung vorgegeben sind	Fraunhofer ISE 2024, Tabelle 3

Die ISE-Werte sind Spannen für Modellrechnungen. Ein Kaufpreis aus einem Angebot enthält zusätzlich Marge, Vertrieb und Nebenkosten. Wie Sie einen Preis einordnen, steht im Artikel Kaufpreis je kWp.

Zum Ertrag: Die ISE-Werte gelten für optimal nach Süden ausgerichtete Anlagen. Auf Dächern bestimmen Neigung und Ausrichtung des Gebäudes den Ertrag. Flache Ost-West-Belegung bringt je kWp weniger Ertrag, nutzt aber die Fläche besser aus. Eine eigene Auswertung für Ost-West und nachgeführte Anlagen steht im Artikel Tracker oder feste Aufständerung.

Förderweg nach dem EEG

Das EEG unterscheidet Anlagen nach Standort und Größe:

Anlage	Förderweg	Fundstelle
Freifläche oder sonstige bauliche Anlage über 1 MW	Ausschreibung im ersten Segment	§ 22 Abs. 3, § 37 EEG
Gebäude oder Lärmschutzwand über 1 MW	Ausschreibung im zweiten Segment	§ 22 Abs. 3, § 38c EEG
Gebäude bis 1 MW	gesetzlicher anzulegender Wert, ab 100 kW mit Direktvermarktung	§ 48 Abs. 2 und 2a EEG; Direktvermarktung ab 100 kW: § 21 Abs. 1 EEG (Einspeisevergütung nur bis 100 kW)
Freifläche bis 1 MW	gesetzlicher anzulegender Wert, nur auf bestimmten Flächen	§ 48 Abs. 1 EEG

Zur Schwelle: Das Solarpaket I hat die Ausschreibungsgrenze für Dachanlagen auf 750 kW gesenkt. Diese Änderung steht unter dem beihilferechtlichen Vorbehalt des § 101 EEG. Bis zur Genehmigung durch die EU-Kommission gilt die Fassung vom 15.05.2024 und damit weiter 1 MW (Clearingstelle, Häufige Rechtsfrage 258). Dasselbe gilt für die maximale Gebotsmenge im ersten Segment: Bis zur Genehmigung bleibt es bei 20 MW je Gebot.

Zur Höhe: Für Gebäudeanlagen mit Inbetriebnahme vom 01.08.2026 bis 31.12.2026 nennt die Bundesnetzagentur in der Volleinspeisung anzulegende Werte von 8,85 ct/kWh für den Leistungsanteil bis 400 kW und 7,63 ct/kWh bis 1.000 kW. Für sonstige Anlagen, also auch kleine Freiflächen, sind es 6,59 ct/kWh. Die Werte gelten anteilig je Leistungsstufe. Mehr zur Ausschreibung im Artikel EEG-Ausschreibungen für Solaranlagen.

Ausblick EEG 2027. Die Bundesregierung will nach ihrer Pressemitteilung vom 29.07.2026 bei PV stärker auf Freiflächenanlagen setzen. Für neue Anlagen unter 25 kW soll es keine dauerhafte Förderung mehr geben. Bestandsanlagen behalten ihre Förderung. Das Gesetz ist noch nicht beschlossen. Siehe EEG 2027.

Fläche und Genehmigung

Freifläche. Im Außenbereich ist eine Freiflächenanlage nur auf einem Streifen von bis zu 200 Metern längs von Autobahnen und bestimmten Schienenwegen mit mindestens zwei Hauptgleisen privilegiert (§ 35 Abs. 1 Nr. 8 Buchst. b BauGB). Für kleine Agri-PV-Anlagen gibt es eine eigene Privilegierung (§ 35 Abs. 1 Nr. 9 BauGB). In allen anderen Fällen braucht es in der Regel einen Bebauungsplan der Gemeinde. Für einen EEG-Zuschlag muss die Fläche außerdem in der Flächenkulisse des § 37 Abs. 1 EEG liegen, etwa Konversionsflächen, Seitenrandstreifen, Acker- oder Grünland in benachteiligten Gebieten (§ 37 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. h und i EEG), soweit das Land Gebote dort nicht nach § 37c EEG ausgeschlossen hat, oder besondere Solaranlagen wie Agri-PV. Für Gebotstermine ab dem 01.08.2024 muss die Anlage auf Flächen nach § 37 Abs. 1 Nr. 1 und 2 EEG zusätzlich mindestens drei von fünf Kriterien zum Naturschutz erfüllen, etwa eine Modulfläche von höchstens 60 % der Grundfläche oder ein biodiversitätsförderndes Pflegekonzept (§ 37 Abs. 1a EEG, § 100 Abs. 41 EEG).

Benachteiligte Gebiete. Seit dem Solarpaket I sind Acker- und Grünlandflächen in benachteiligten Gebieten bundesweit für Gebote im ersten Segment geöffnet. Die Länder können sie nur noch durch Rechtsverordnung ganz oder teilweise ausschließen (§ 37c Abs. 2 EEG): wenn auf mehr als 1 % der landwirtschaftlich genutzten Fläche des Landes Freiflächenanlagen betrieben werden (vor dem 01.01.2031) oder auf mehr als 1,5 % (ab 2031), wobei die Länder höhere Schwellen bestimmen können, oder für Flächen in Landschaftsschutzgebieten und Naturparken. Der Ausschluss wirkt nur, wenn die Bundesnetzagentur die Verordnung vor der Bekanntmachung des Gebotstermins bekannt gemacht hat und das Land die Überschreitung der Schwelle drei Monate vor dem Gebotstermin mitgeteilt hat (§ 37c Abs. 1 EEG). § 37c steht nicht unter dem Vorbehalt des § 101 Abs. 1 EEG. Für Anlagen mit Inbetriebnahme oder Zuschlag nach dem 31.12.2022 und vor dem 16.05.2024 gilt § 37c in der am 15.05.2024 geltenden Fassung (§ 100 Abs. 28 Satz 1 EEG); danach mussten die Länder benachteiligte Gebiete durch Verordnung öffnen.

Die Fläche ist meist gepachtet. Der Pachtvertrag läuft typischerweise über die Förderdauer hinaus und wird über eine Dienstbarkeit im Grundbuch gesichert. Einzelheiten im Artikel Pachtvertrag für Solarflächen.

Dach. Anlagen auf zulässig genutzten Gebäuden sind im Außenbereich privilegiert, wenn sie dem Gebäude baulich untergeordnet sind (§ 35 Abs. 1 Nr. 8 Buchst. a BauGB). Ein Bebauungsplan ist dafür nicht nötig. Gehört das Dach einem Dritten, regelt ein Dachnutzungsvertrag die Nutzung, oft ebenfalls mit Dienstbarkeit. Zu prüfen sind Statik, Zustand der Dachhaut, Brandschutz und die Frage, wer eine Dachsanierung während der Laufzeit bezahlt und wer die Anlage dafür ab- und wieder aufbaut.

Risiken im Vergleich

Risiko	Freifläche	Dach
Flächensicherung	Pachtvertrag, Rang der Dienstbarkeit, Kündigungsrechte	Dachnutzungsvertrag, Verkauf oder Insolvenz des Gebäudeeigentümers
Genehmigung	Bebauungsplan, Naturschutz, Kriterien nach § 37 Abs. 1a EEG	Statik, Brandschutz, Denkmalschutz
Netzanschluss	oft eigene Leitung zu einem entfernten Verknüpfungspunkt	häufig über den Anschluss des Gebäudes, Kapazität begrenzt
Schäden	Sturm, Hagel, Diebstahl, Vandalismus	zusätzlich Brand am oder im Gebäude, Dachundichtigkeit
Marktwert und negative Preise	Erzeugungsprofil wie andere Freiflächen, hoher Anteil in Mittagsstunden	Profil je nach Ausrichtung, Ost-West flacher
Exit und Verkauf	größere Einheiten, Markt für Bestandsparks	Bindung an das Gebäude, kleinerer Käuferkreis

Die Liste ist nicht abschließend. Eine Gesamtübersicht der Prüfschritte steht in der Due-Diligence-Checkliste.

Beispielrechnung

Beispiel mit angenommenen Werten. Die Zahlen dienen nur der Erklärung. Investition und Betriebskosten liegen innerhalb der ISE-Spannen, sind aber gesetzt. Ertrag der Dachanlage und Dachmiete sind Annahmen. Keine Aussage über eine konkrete Anlage. Degradation, negative Preise und Steuern sind nicht berücksichtigt.

Verglichen werden je kWp ein Freiflächenpark mit Zuschlag und eine Dachanlage mit 750 kWp in Volleinspeisung mit gesetzlichem anzulegendem Wert.

Je kWp und Jahr	Freifläche	Dach 750 kWp
Kaufpreis	800 €	1.250 €
Ertrag	1.105 kWh	950 kWh (Annahme, flachere Ausrichtung)
Vergütung	4,79 ct/kWh (Zuschlag)	8,55 ct/kWh (gewichtet aus den Leistungsstufen)
Erlös	52,93 €	81,23 €
Betriebskosten (ISE)	13,30 €	21,50 €
Pacht oder Dachmiete	3,50 €	3,00 € (Annahme)
Direktvermarktung (ZSW-Ansatz)	3,00 €	3,00 €
Betriebsergebnis	33,13 €	53,73 €
Anfangsrendite	4,1 %	4,3 %

Die gewichtete Vergütung der Dachanlage ergibt sich aus den Leistungsstufen der Bundesnetzagentur für Inbetriebnahmen ab 01.08.2026: (10 kW × 12,62 ct + 30 kW × 10,64 ct + 60 kW × 10,64 ct + 300 kW × 8,85 ct + 350 kW × 7,63 ct) / 750 kW = 8,55 ct/kWh. Die Stufen bis 40 kW und bis 100 kW haben denselben Wert von 10,64 ct/kWh. Es sind die anzulegenden Werte für die Marktprämie in der Volleinspeisung, die für eine Anlage dieser Größe gelten, weil ab 100 kW die Direktvermarktung Pflicht ist (§ 21 Abs. 1 EEG). Die Bundesnetzagentur weist darauf hin, dass die im Solarpaket I vorgesehene Erhöhung um 1,5 ct/kWh für Anlagen ab 40 kW mangels beihilferechtlicher Genehmigung nicht enthalten ist.

Was das heißt: Trotz deutlich höherem Preis je kWp kommt die Dachanlage im Beispiel auf eine ähnliche Anfangsrendite, weil der Fördersatz die Mehrkosten ausgleicht. Ändert sich eine Annahme, etwa ein Ertrag von 850 kWh/kWp bei angesetzten 950 kWh/kWp, kippt der Vergleich schnell. Prüfen Sie deshalb bei jeder Bauform Preis, Ertrag und Vergütung gemeinsam.

So rechnet Wattvestor

Die Methodik ordnet jedes Angebot einem Segment zu: Freifläche, Agri-PV oder Dach. Die Abweichung vom Marktniveau (K11) wird je Segment berechnet. Ein Dachangebot wird also gegen Dachanlagen verglichen, eine Freifläche gegen Freiflächen. Der Referenzertrag (K3) kommt aus PVGIS mit dem Montagesystem laut Angebot.

Für Ihre eigene Prüfung: Fragen Sie bei einer Dachanlage nach Laufzeit des Dachnutzungsvertrags, Zustand des Dachs und Regelung für eine Sanierung. Fragen Sie bei einer Freifläche nach Bebauungsplan, Pachtvertrag mit Grundbuchauszug und Netzanschlusszusage.

Häufige Fragen

Ist eine Freiflächenanlage günstiger als eine Dachanlage?

Je kWp ja. Fraunhofer ISE nennt für 2024 bei Freiflächen ab 1 MWp 700 bis 900 €/kWp, bei Dachanlagen über 30 kWp 900 bis 1.600 €/kWp. Auch die fixen Betriebskosten liegen bei Freiflächen mit 13,3 €/kW im Jahr niedriger als bei Dachanlagen über 30 kWp mit 21,5 €/kW. Pacht oder Dachmiete kommen jeweils hinzu.

Warum bekommen Dachanlagen eine höhere Förderung?

Weil sie mehr kosten. Das EEG führt getrennte Ausschreibungen und Fördersätze. Im zweiten Segment (Gebäude und Lärmschutzwände) lag der durchschnittliche Zuschlagswert zum 01.06.2026 bei 9,72 ct/kWh, im ersten Segment (vor allem Freiflächen) zum 01.07.2026 bei 4,79 ct/kWh.

Ab welcher Größe muss eine Anlage an einer Ausschreibung teilnehmen?

Solange die EU-Kommission die Änderungen des Solarpakets I nicht genehmigt hat, gilt nach § 101 EEG die Schwelle von mehr als 1 MW installierter Leistung, für Freiflächen und für Dachanlagen. Die im Gesetz bereits stehende Schwelle von 750 kW für Dachanlagen ist bis dahin nicht anwendbar.

Welches Risiko ist bei Dachanlagen besonders?

Die Anlage hängt am Gebäude. Zustand und Statik des Dachs, Laufzeit und Kündbarkeit des Dachnutzungsvertrags, ein Verkauf des Gebäudes und eine nötige Dachsanierung während der Laufzeit sind typische Prüfpunkte. Bei Freiflächen stehen Pachtvertrag, Bebauungsplan und Netzanschluss im Vordergrund.

Wo darf eine Freiflächenanlage ohne Bebauungsplan gebaut werden?

Im Außenbereich sind Freiflächenanlagen auf einem Streifen von bis zu 200 Metern längs von Autobahnen und bestimmten zweigleisigen Schienenwegen privilegiert (§ 35 Abs. 1 Nr. 8 Buchst. b BauGB). Außerhalb davon braucht eine Freiflächenanlage in der Regel einen Bebauungsplan der Gemeinde.

Quellen

1. Fraunhofer ISE, Stromgestehungskosten Erneuerbare Energien, Juli 2024, Tabellen 1 bis 3: https://www.ise.fraunhofer.de/content/dam/ise/de/documents/publications/studies/DE2024_ISE_Studie_Stromgestehungskosten_Erneuerbare_Energien.pdf, abgerufen am 13.10.2026
2. ZSW, Stromgestehungskosten von PV-Freiflächenanlagen, Oktober 2024, Tabelle 1: https://www.bundeswirtschaftsministerium.de/Redaktion/DE/Downloads/Energie/stromgestehungskosten-photovoltaikanlagen-freiflaechenanlagen.pdf?__blob=publicationFile&v=8, abgerufen am 13.10.2026
3. Bundesnetzagentur, EEG-Förderung und Fördersätze: https://www.bundesnetzagentur.de/DE/Fachthemen/ElektrizitaetundGas/ErneuerbareEnergien/EEG_Foerderung/start.html, abgerufen am 13.10.2026
4. Bundesnetzagentur, Pressemitteilung vom 16.07.2026: https://www.bundesnetzagentur.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2026/20260716_Solar2.html, abgerufen am 13.10.2026
5. Bundesnetzagentur, Gebotstermin 01.07.2026, erstes Segment: https://www.bundesnetzagentur.de/DE/Fachthemen/ElektrizitaetundGas/Ausschreibungen/Solaranlagen1/01072026/start.html, abgerufen am 13.10.2026
6. § 37 EEG 2023: https://www.gesetze-im-internet.de/eeg_2014/__37.html, abgerufen am 13.10.2026
7. § 48 EEG 2023: https://www.gesetze-im-internet.de/eeg_2014/__48.html, abgerufen am 13.10.2026
8. § 101 EEG 2023: https://www.gesetze-im-internet.de/eeg_2014/__101.html, abgerufen am 13.10.2026
9. § 35 BauGB: https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__35.html, abgerufen am 13.10.2026
10. Clearingstelle EEG|KWKG, Häufige Rechtsfrage 258: https://www.clearingstelle-eeg-kwkg.de/haeufige-rechtsfrage/258, abgerufen am 13.10.2026
11. repoweringhub.com, Pacht für Freiflächen-PV (Sekundärquelle): https://repoweringhub.com/freiflaechen-pv/pacht/, abgerufen am 13.10.2026
12. Böhm, de Witte, Plaas (Thünen-Institut für Betriebswirtschaft), PV-Freiflächenanlagen: Rahmenbedingungen und Wirtschaftlichkeit, Berichte über Landwirtschaft Bd. 100, Heft 2: https://buel.bmel.de/index.php/buel/article/download/421/644, abgerufen am 13.10.2026
13. § 37c EEG 2023, Nichtberücksichtigung von Geboten in benachteiligten Gebieten: https://www.gesetze-im-internet.de/eeg_2014/__37c.html, abgerufen am 13.10.2026

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